3월 즈음의 부동산

최근 집을 사야 하느냐는 질문을 많이 받는다. 집을 사지 못하고 지난 상승장을 경험한 실수요자가 주위에 많이 있고 그들 대부분이 나와 연령대, 소득 등이 비슷하기 때문이지 않을까 싶다. 부동산 시장이 어떻게 될까? 지금 우리는 어디에 있나?

부동산 가격에 영향을 주는 건 크게 대외적 요인과 대내적 요인으로 분류할 수 있다. 대외적 요인은 글로벌 부동산 가격이 올라가느냐 인데 이는 글로벌 자금이 얼마나 풀리냐의 문제와 연관이 깊다. 내가 집을 산다고 생각해 보자. 돈이 어디에서 나서 집을 살까? 돈을 많이 벌던가, 은행에서 빌리던가 정도 일 거다. 돈을 많이 버는 건 경기가 좋다는 뜻일테고 은행에서 빌리는 건 금리가 낮다는 얘기일거다. 글로벌리 경기가 좋은지 여부와 금리가 낮은지 여부를 보면 대충 감잡을 수 있겠다.

대내적으로 봐도 크게 다르지 않다. 경기가 좋은지와 금리가 낮은지는 마찬가지로 주요 요소인데 거기에 정부의 정책이 추가되는 정도이다. 경기는 전반적으로 별로이다. 미국이 좀 낫지만 중국, 유럽, 일본, 한국 다 별로이다. 그래서 FOMC에서 금리인상을 일단 중단했고 유럽, 중국 모두 완화 정책을 발표했다. 일본도 곧 그 뒤를 다를 것 같고 이런 상황에서 한국의 시중 금리가 올라갈 리는 없고 시장 금리가 하락하는데 한국은행이 금리를 추가로 인상할 가능성은 더 낮다.

금리는 부동산 상승을 이끌기에 충분히 낮고 앞으로도 크게 오르지 못할 가능성이 높다. 더 하락하지 않아도 상당기간 낮게 유지된다는 뜻이다. 그럼 살펴볼 것은 정부의 정책만 남았다. 

2018년 단행된 정부 정책은 재건축 규제 강화, 세금 인상, 대출 금지 정책, 통화 정책(한국은행의 금리 인상)인데 통화 정책은 위에 설명했으니 빼면 재건축 규제 강화, 세금 인상, 대출 금지 정책이 남는다. 재건축 규제 강화는 공급을 줄이는 정책이라 실제 부동산 가격을 낮추는 정책은 아니고 세금 인상은 그 폭이 감당하지 못할 수준은 아니다. 가격이 상승한다면 가격 상승분이 다 녹아버리는 수준 정도라고 보면 되지 않을까.

결국 가장 큰 영향을 미치고 있는 정부의 정책은 대출 금지 정책이다. 대출이 필요없이 현금을 충분히 소유한 이들은 지금도 좋은 부동산을 꾸준히 사고 있지 않나 싶다. 결국 부자들만 위한 정책이 아니냐는 비아냥도 여기에서 비롯됐고... 암튼 대출이 막히면서 부동산을 못 사게 된 사람들이 꽤 많고 이들의 상황은 앞으로도 크게 바뀌지는 않을 것 같다. 

경기가 어떻게 되는지를 가장 선행적으로 보여주는 게 주식 챠트이고 정책금리가 어떻게 되는지를 보려면 장단기 금리 차를 봐야 한다. 주가지수가 올라가고 장단기 차가 유지된다면 글로벌 부동산 가격도 오를 것이고 반대의 경우에는 반대의 흐름이 나타날 것이다. 그런데 글로벌 부동산 가격이 다시 상승하기 시작해도 우리는 여러 규제책 때문에 그 시세를 따라가지 못 할 수 있다. 그러면 부동산 가치가 상승하는데 시세가 멈춰있으니 전세 가격이 상승하며 매매가와의 갭을 좁힐 것이고 그 갭이 줄어들면 실수요자가 대출을 받지 않고 자금을 조달하여 집을 살 수 있는 가능성이 높아진다.

세줄요약>

1. 주가지수는 대표적인 경기선행지표이다.

2. 채권금리는 상당시간 낮게 유지될 것이고 장단기 금리차가 급격히 줄지 않으면 경기에 악영향을 주지 않을 것이다.

3. 부동산 가치가 오르는데 매매가를 고정시키면 전세가가 오를 것인데 전세가가 오르면 오를수록 대출을 대체하는 역할도 커진다.