이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

삼성증권 / DB금융투자 / 유안타증권

8월 5일 상장

 

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 이지스151)의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151의 재간접펀드인 이지스임대주택전문투자형사모부동산투자신탁166호(이하 이지스166) 제A종 수익증권에 투자.

 

이지스151호는 인천시 부평구 십정2구역 공공지원 민간임대주택(부평더샵임대주택 3,578새대)과 관련되며, 이지스151은 경쟁력 있는 가격에 대상부동산을 매입하고 운영기간 중에는 시세보다 낮은 임대료로 운영하여 안정적인 임대수익과 함께 의무임대기간 이후 매각시 시세차익을 목표로 하고 있습니다.

 

 

- 임대료 인상: 3.0%/2년(계약갱신 시 3% 인상), 보증금 미인상 (미인상분 추가 월세 반영)

- 매각: 8년 의무임대 후 매각차익 실현 예정(임대운영기간 예상 종료시점은 2030년) ① 매각가 1조 3,893억원(평당 1,379만원) 예상(연 평균 주택가격 상승률 0.5% 적용) ② 매각 예정 시점의 부동산 시장 시황에 따라 임대기간 연장 가능(주주총회 의결 사항)

- 향후 추가 유상증자를 통해 '우량 임대주택'을 보유한 펀드/리츠 또는 실물 임대주택을 추가로 편입할 예정(임대주택 실물은 총 자산의 20% 이내로 편입 예정)

- 재간접리츠는 공모펀드나 ETF에 담을 수 없어 수급적인 부분에서 단점이 있지만, 취등록세 등 비용 절감 효과, 매도시 비용절감에 대한 수익공유 가능, 자산 리스크 발생 시 절연 효과 등 장점도 있음. 투자자 입장에서는 장점이 더 크게 작용할 것으로 판단됨

- 건설 기간 중에는 확정 배당 지급 예정

- 운영 기간 중에는 운영 실적 및 예비비를 기초로 배당 지급 ① 1종(68%): 운영배당(건설기간 5.0% 확정배당, 운영기간 5.5% 우선배당), ① 1종(68%): 매각차익배당(실현수익률 6.8%까지 우선배당) ② 3종(19%): 운영배당(건설기간 2.1% 확정배당, 운영기간 1종 배당 후 잔여배당), ② 3종(19%): 매각차익배당: 1∙2종 우선 배당 후 잔여배당)

- 공모가 기준 5년 예상 연평균 배당수익률은 약 5.2%로 양호한 수준이며, 매각차익을 포함한 10년 기준 목표수익률은 연 8.9% 임

- 반기 배당, 결산기일은 매년 6월과 12월

 

 

기본적으로 사업연도별 해당연도 배당이익한도의 90% 이상을 현금 배당할 계획.

2H20 2,678백만원 1H21 2,678백만원 2H21 2,678백만원 : 2024년도까지

발행주수 20,600,000주

 

현재가 4695원 주당배당금 130원 * 2회

시가배당률 2.77% * 2 = 5.54%

8년 후에 평당 1379만원에 매도하면 매각차익 포함 10년 기준 목표수익률이 8.9%.

5.2%가 5.54%이니 8.9%는 9.48%

지금 가격에 사면 10년 기준 목표수익률이 9.48%라는 뜻.

 

그런데

십정2구역 부평더샵아파트 2022년 3월 예정으로 열심히 공사중인 듯 하고

같은 구역에 서희스타힐스부평센트럴이라는 단지가 함께 있다.

2021년 4월 준공이라고 표시된 걸로 보아 같은 구역에서 공사중인 민간 분양 아파트인 듯 보이는데

24평 기준 분양가는 대략 3억원 전후였다.

현재 네이버에 피가 5000만~1억 정도에 나와있다. 평당 1400정도.

주변 구축은 1000 수준이니

더샵은 대규모 단지라서 플러스, 임대라서 마이너스 감안해도 평당 1300 정도 가치는 봐야할 듯.

8년 후 1379라는 숫자는 이미 달성한 거 아닌가? 그럼 이익률도 더 올라가 있다고 보는 게 맞는 것 같은데...