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8/7 top down, bottom up

시장을 볼 것인가? 종목을 볼 것인가? 시장이 무너지는 데에 장사가 있느냐, 결국 전체 시장 상황이 개별 기업 투자에도 가장 중요하다. 시장을 어떻게 예측하느냐, 좋은 종목을 발굴해서 장기 투자하면 시장의 파고에도 불구하고 높은 성과를 이룰 수 있다. 이 두 주장은 모두 참이다. 그런데 우리의 투자 수익률은 왜 항상 거짓일까? 그것은 우리가 시장을 본다면서 시장과 연동하지 않는 종목에, 종목을 본다면서 시장 상황과 연동하는 투자처에 투자하고 있기 때문이 아닐까?

최근 몇 년간 우리나라 시장은 바이오 업종이 주도했다. 대부분의 바이오 기업들이 현재 벌고 있는 돈이 많지 않더라도 미래에 대한 기대치가 일제히 주가에 반영되며 상승했다. 기업 이름에 바이오가 들어가지 않으면 쳐다보지도 말라고 할 정도였다. 이렇게 한 업종에 포함된 기업들이 일제히 상승하는 것을 우리는 테마주라고 부른다.

문제는 테마주와 바텀업이 우리 머리 속에서 때때로 뭉뚱그려진다는 데에 있다. 테마주에 편입되는 종목들이 시가총액 상위 종목들이 아닌 경우가 대부분이다보니 테마주를 개별주로 인식하는 경향이 있다. 그러나 테마주와 개별주는 절대로 뭉뚱그릴 수 없는 개념들이다. 테마주는 미래의 성장성에 기인한다. 현재 얼마의 돈을 벌고 있는지는 중요하지 않다. 바이오 신약 테마가 가장 극단적인 케이스인데 신약을 연구하는 데에는 많은 경제적, 시간적 비용이 소요된다. 따라서 많은 바이오 기업들이 현재 벌고 있는 돈이 없는 상태에서 자금 조달에 의존하여 신약 개발에 몰두하고 있다. 따라서 실제 가능성이 높은 신약 물질을 개발 중인 기업도 그 신약 물질이 상용화되어 투자자금을 회수할 때까지 존립할 수 있느냐가 매우 중요하다.

이 기업들이 자금을 조달할 수 있는 방법은 크게 은행, 증권 그리고 정부 지원금 정도일 것이다. 은행권 대출은 번듯하게 담보로 잡힐 자산도 없고 신용도 그닥 좋지 않을테니 쉽지 않고 정부 지원금은 간신히 회사 운영비가 될까말까할 금액일테니 결국 주식시장이 주 자금조달처가 된다. 그런데 주식시장에서 자금을 조달하려면 당연히 주식시장이 좋은 게 유리하다. 주식시장이 좋아야 주가가 좋을테고 주가가 좋아야 높은 주가로 자금을 쉽게 조달할 수 있다. 그러니 주식시장의 흐름이 좋아야 바이오 기업들의 자금 조달이 쉬워지고 그렇게 자금이 주어져야 신약 개발에 박차를 가할 수 있게 된다. 일종의 선순환이 형성되는 것이다. 따라서 신약을 개발하는 바이오 기업들은 주식 시장이 좋을 수록 기업 사정이 좋아질 가능성이 높아진다. 기업이 좋아질 가능성이 생기면 가장 먼저 주가가 반응한다. 반대의 경우도 마찬가지.

그렇다면 시장을 주도하는 테마주가 있는지, 그 강도가 어떤지를 갖고 시장의 강도도 가늠할 수 있지 않을까?

지금은 어떤 시장인가?

수백년 전, 물류의 흐름을 생각해 보자. 육로는 기껏해야 말이나 소가 끄는 수레였을텐데 사람도 짐승도 체력이 다하면 밥을 먹고 잠도 자고 했을 것이다. 어디에서 쉬어갈까 하던 때쯤 한 데 모여서 쉬고 있는 무리를 발견하면 여기다 싶어 자리를 잡았을테고 그렇게 사람들이 모이는 곳이 생겼을 것이다. 그러면 어떤 곳에 사람들이 모이기 시작했을까?

먼저 교통의 요지를 생각할 수 있겠다. 동-서와 남-북을 잇는 두 개의 길이 교차해도 경우의 수는 동에서 서, 동에서 남, 동에서 북, 서에서 동, 서에서 남, 서에서 북, 남에서 북, 남에서 동, 남에서 서, 북에서 남, 북에서 동, 북에서 서 이렇게 12가지가 생긴다. 이 경우의 수에 해당하는 사람들이 모두 모이게 되니 사람이 많아질 수 밖에 없다.

둘째로 어쩔 수 없이 대기해야 하는 곳들이 있다. 걷는 거야 걸을 힘만 있으면 걸을 수 있는 거지만 배는 그렇지 않다. 배가 뜨기를 기다려야 할테고 배에 실을 수 있는 무게의 짐인지 달아보기도 해야했을 것이다. 또 배에 짐을 싣기도 해야 하고 내리기도 해야 하니 시간이 걸릴 수 밖에 없다. 배를 타기 위해 모인 사람들이 정체되니 사람이 많아질 수 밖에 없다. 마포나루, 송파나루 등등에 사람이 모일 수 밖에 없는 이유이다.

셋째로 4대문 앞을 생각할 수 있겠다. 예나 지금이나 공무원들은 자기 일만 한다. 인간은 기가 막히게 영리한 동물이라 무엇이 이득이고 무엇이 손해인지 기똥차게 알아챈다. 열심히 일한다고 들어오는 수입이 커지는 게 아니고 대충 일한다고 들어오는 수입이 적어지는 게 아니라면 일의 양을 줄여야 이득이다. 일의 양에 따른 수입이 늘어나는 효과가 생기기 때문이다. 4대문을 통과하려면, 더구나 짐을 가득 싣고 통과하려면 긴 시간이 소요되었을 것이다. 하루나 이틀, 때로는 일주일, 한 달도 걸렸을 것이다. 이 곳에 사람들이 많을 수 밖에 없는 이유이다.

넷째로 돈이 도는 곳을 생각할 수 있다. 고생고생해서 이역만리에서부터 짐을 싣고 들고 와서 긴긴 우여곡절을 넘겨 시전에 물건을 넘기고 나면 긴장은 풀리고 주머니는 찬다. 일주일 내내 잠만 잘 수 있었을 것 같았는데 하루이틀 쉬었더니 몸이 근질근질하다. 집에 두고 온 처자식한테 작은 선물이라도 사다줄까, 뭐 재미있는 일은 없을까 쇼핑도 하고 동동주도 한 잔 한다. 필연적으로 이 상권은 시전 주위에 발달했을 것이다.

최근 몇 년간 태어난 대표적인 교통의 요지는 홍대입구와 신논현이다. 둘은 원래 큰 상권 바로 옆에 있던 서브 상권이었다는 공통점이 있다. 홍대입구는 신촌 옆에, 신논현은 강남역 옆에 있었다. 신촌도 2호선, 홍대입구도 2호선이어서 교통은 비슷했지만 연대, 이대, 서강대 등 신촌에 대학이 더 몰려있었고 홍대입구보다 도심에 더 가까웠다. 그러던 게 지하철 6호선이 생기면서 변화의 조짐이 보이기 시작했다. 6호선은 마포, 서강대, 상수, 합정으로 연결되었는데 6호선으로 인해 원래 아기자기하고 개성있는 가게들이 모여있는 걸로 유명했던 피카소거리가 역세권이 되었다. 아울러 합정역은 2호선, 6호선 환승역이 되었다. 2010년 공항철도가 완전 개통되면서 홍대입구역이 환승역이 되자 홍대입구~합정 구간은 교통 입지에서 이대~신촌을 완전히 압도하게 된다. 여기에 간간히 기차만 다니던 경의선이 중앙선에 연결되어 전철화되자 홍대입구역은 트리플 역세권이 된다. 이에 앞서 2009년 개통된 9호선도 이미 2호선 합정 다음역인 당산역을 지나고 있었으니 서울 전지역과 김포, 부천, 일산, 파주, 인천 등이 1시간 안에 홍대입구~합정 구간에 닿을 수 있는 지역으로 편입되었고 지리적으로는 가까웠으나 지하철 이동이 쉽지 않았던 금호~옥수, 마포~공덕, 수색~가좌, 마곡, 목동 등의 접근성이 크게 개선되었다. 김포, 파주, 금호, 옥수, 마포, 수색, 마곡은 최근 몇 년간 인구가 크게 늘어난 지역들이고 다른 지역들은 원래 인구가 많던 지역들이니 홍대입구~합정이 서울 시내 최대 상권으로 발돋움한 것은 어찌보면 당연한 일이었다.

신논현은 원래 강남역 4거리에서 한 블럭 북쪽으로 떨어진 곳인데 원래 지명이 아니라 9호선이 뚫리면서 지하철역의 이름으로 태어난 지명이다. 신촌-홍대입구가 대표적인 대학가라면 강남역은 대표적인 오피스가이다. 삼성~선릉~역삼~강남역으로 이어지는 테헤란로는 서울의 한양 도심과 함께 가장 많은 직장이 몰려있는 곳이다. 신논현 상권은 홍대입구 상권과는 다른 점이 홍대입구는 기존 신촌 상권을 대체한 것과 달리, 신논현 상권은 강남역 상권과 보완적인 관계이다. 9호선이 뚫리며 서울 서쪽에서의 접근성이 크게 개선되었고 이 경로를 타고 강남역 상권이 신논현까지 확장된 것으로 보는 게 맞다. 기존 강남역 상권이 신논현으로 대체되고 죽은 게 아니기 때문이다. 실제로 판교와 분당을 연결하는 신분당선은 현재 강남역까지 운행하는 상태로 강남역에서 도보 이동이 가능한 신논현까지 상권이 확장되었다고 보는 편이 타당하다. 하지만 앞으로 신분당선은 신논현, 논현을 지나 신사까지 확장될 것이고 이후 한강을 건너고 서쪽으로 방향을 틀어 용산에 도달하게 되니 강남역~신논현보다 신논현~논현 구간의 발전 가능성이 더 높을 걸로 보인다.

그럼 앞으로 새롭게 교통의 요지가 되는 곳은 어디일까?

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위를 보면 우선 가장 빠르게 진행 중인 수도권 광역철도 사업은 수인선, 신분당선 용산~강남, GTX 삼성~수서 구간이다. 또 수도권에서 신규 착수되는 사업은 신안산선 안산~여의도, GTX 파주~삼성 구간. 일반철도 계획을 보면 수도권에서 신규로 설계 착수되는 사업이 월교~판교, 인덕원~수원이다.

그 밖에 수도권에서 지선으로 연결되는 구간들을 살펴보면 8호선 연장(별내선) 암사~별내 2023년 9월 완공 예정, 5호선 연장선(하남선) 상일동~강일지구~미사지구~덕풍동~창우동 2019년 완공 예정, 4호선 연장선 당고개~진접(진접선), 경전철 신림선(샛강~대방~보라매~신림~서울대) 2022년 2월 완공 예정, 경전철 동북선(상계~월계~고려대~왕십리)까지는 더디기는 하나 사업이 진행되고 있고 신분당선 서북부 연장선 동빙고~삼송과 신분당선 호매실~봉담 구간, 원종~홍대입구, 복정~경마공원, 도봉산~포천, 대화~운정 등도 있다.

새롭게 환승역이 되는 곳은 능곡(경의중앙선 + 대곡~원시), 디지털미디어시티(경의중앙선, 공항철도 + 원종~홍대), 인덕원(4호선 + 인덕원~수원 + 판교~월곶), 광명(1호선 + KTX + 판교~월곶 + 신안산선), 시흥시청( +판교~월곶 + 대곡~원시), 원종( +대곡~원시 + 원종~홍대), 판교(신분당선, 경강선 + 판교~월곶), 소사(1호선 + 대곡~원시), 신도림(2호선, 1호선 + GTX), 용산(KTX, 경의중앙선 + 신분당선 + GTX), 서울역(1호선, 4호선, KTX + GTX 2개 + 신안산선), 청량리(중앙선, 1호선 + GTX 2개), 창동(1호선, 4호선 + GTX), 상계(4호선 + 분당선), 수서(3호선, 분당선, SRT + 위례신사선 + 위례과천선), 석촌(8호선 + 9호선), 삼성(2호선 + 위례신사선 + GTX 2개), 봉은사(9호선 + 위례신사선), 청담(7호선 + 위례신사선), 신사(3호선 + 신분당선 + 위례신사선), 신논현(9호선 + 신분당선), 논현(7호선 + 신분당선), 여의도(5호선, 9호선 + 신안산선), 홍대입구(공항철도, 경의중앙선, 2호선 + 원종~홍대)

아오 눈알 빠질 것 같아서 더 못 하겠다. 다음에 다시...